Kat Malikleri Uzlaşma ve Oylama Süreci: 50+1 Salt Çoğunluk Kuralı
Kentsel dönüşüm süreçlerinde en çok zaman kaybettiren ve projeleri kilitleyen anlaşmazlıklar, yapılan son yasal düzenlemelerle büyük ölçüde kolaylaştırılmıştır. Eski mevzuattaki 2/3 çoğunluk şartı yerini %50+1 Salt Çoğunluk ilkesine bırakmıştır.
Bina risk tespiti kesinleştikten sonra, binanın nasıl yapılacağına, hangi müteahhit firma ile anlaşılacağına ve pay dağılımına arsa payı çoğunluğunun %50'sinden 1 fazla oy (salt çoğunluk) ile karar verilebilir.
1. Uzlaşma ve Karar Alma Adımları
- Bina Genel Kurul Toplantısı: Malikler veya bina yöneticisi tarafından tüm hak sahiplerine yazılı veya noter kanalıyla toplantı çağrısı yapılır.
- Tekliflerin Masaya Yatırılması: Farklı müteahhit firmaların sunduğu kat karşılığı, hasılat paylaşımı veya taahhüt teklifleri karşılaştırılır.
- Karar Tutanağının İmzalanması: Arsa payı bazında salt çoğunluğu sağlayan teklif için karar tutanağı düzenlenir ve imza altına alınır.
- Noter İhtarnamesi: Anlaşmaya katılmayan azınlık maliklere alınan karar ve teklif noter aracılığıyla tebliğ edilerek 15 gün içinde imzalamaları istenir.
2. Müteahhit Sözleşmesinde Aranması Gereken 5 Güvence
| Güvence Kalemi | Önemi ve Amacı |
|---|---|
| Bina Tamamlama Sigortası veya Teminat Mektubu | İnşaatın yarım kalması riskine karşı hak sahiplerine yasal mali güvence sağlar. |
| Kira Yardımı Taahhüdü ve Cezai Şart | Müteahhidin gecikme durumunda her ay için ödeyeceği ek kira tazminatını belirler. |
| Teknik Şartname ve Malzeme Listesi | Daire içi seramikten dış cephe mantolamasına kadar kullanılacak malzeme kalitesini sabitleştirir. |
| İnşaat İlerleme Kademeli Tapu Devri | Müteahhide düşen bağımsız bölümlerin tapuları inşaat seviyesine göre kademeli devredilir. |
| İskan (Yapı Kullanım İzni) Sorumluluğu | Tüm masraf ve harçların müteahhit tarafından karşılanarak iskanın alınması taahhüt edilir. |
3. Dijital Uzlaşma Takibinin Önemi
Apartman içi fısıltı gazetesi, yanlış anlaşılmalar ve güvensizlik ortamı kentsel dönüşümün en büyük düşmanıdır. Kent360 gibi bağımsız dijital platformlar, her kat malikine sunulan teklifi, arsa payını ve mevcut uzlaşma oranını şeffaf bir ekranda göstererek süreci hızlandırır.
Apartmanınızın Uzlaşma Oranını Anlık Takip Edin
Kent360 platformu ile binanızın dönüşüm adımlarını tek ekrandan şeffaflıkla yönetin.
Sıkça Sorulan Sorular
Salt çoğunluk kişi sayısına göre mi, arsa payına göre mi hesaplanır?
Kentsel dönüşüm kararlarında çoğunluk kişi/daire sayısına göre değil, tapu kütüğünde kayıtlı arsa payı toplamının yüzde 50'sinden 1 fazlası ile hesaplanır.
Anlaşmaya yanaşmayan komşu süreci durdurabilir mi?
Hayır, salt çoğunluk sağlandığında azınlıkta kalan maliklerin süreci durdurma hakkı yoktur; verilen süre içinde imza atmayanların hisseleri yasal açık artırma ile satışa çıkarılır.